| ●2020年下半期のREIT市場予測と投資の実践 （2020年6月作成） |
| ■内容詳細 |
- 新型コロナウィルスのマクロ経済への当面の影響
マクロ経済への影響を概略的に解説します。アフターコロナのREITは投資用途分散や財務構造について再検討する必要があります。これらの動きを見ることで、投資法人を再評価することが必要となります。
- REIT市場の実態把握と現状分析
- 東証REIT指数の分析
東証REIT指数、10年債利回り、日経平均株価の推移とそれぞれの相関度を算出し、コロナショック前後の動きを分析します。
併せてリーマンショック時との相違も分析した上でコロナショックの特異性を解説します。
- コロナショック前後のRETI市場の投資家別売買動向分析
REIT市場での投資家別取引をコロナショック前後に分けて分析した上で、ここから見えてくる投資家別のREIT投資の特徴や、誰がコロナショックを支えたのかを解説します。
- 分配金利回りでREIT市場を見る
- 予想分配金利回りの推移
利回り商品として特性を持つREITＴは分配金利回りをチェックする必要があります。利回り推移と米国10年債利回りとのスプレッドを考察し、コロナショックがREITの分配金利回りを大きく上昇させたことを解説します。
- 全63銘柄の予想分配金利回りとスプレッドの考察
全銘柄を投資用途別に分類し、5/22時点の終値と予想分配金から算出される利回 りと、米国10年債利回りとのスプレッドを銘柄毎に見て考察します。
これからのREIT投資は、利回り算定を投資法人が発表する予想分配金ではなく、過去の実績分配金を根拠とすることが長期投資目線で必要となります。銘柄別の過去平均分配金に基づいた利回りを再計算します。
更に用途別の今後の見通しにもついても解説します。
- 個別銘柄の分析
前章を個別銘柄までブレイクダウンし、全63銘柄の投資口価格変動率をコロナショック前後に分けて算出し、コロナショックでどの銘柄の変動率が大きかったのかを解説します。
各銘柄の保有資産の用途別割合から、どの用途にどの程度の影響があったのかを考察し、コロナショックによって変動率が大きくなった銘柄分析を行います。
- ケネディクス商業リート投資法人
- 日本リテールファンド投資法人
- 福岡リート投資法人
- SOSiLA物流リート投資法人
- 星野リゾ－ト・リート投資法人
- 森トラスト・ホテルリート投資法人
- ジャパン・ホテル・リート投資法人
- いちごホテルリート投資法人
- フロンティア不動産投資法人
- 大江戸温泉リート投資法人
- ヒューリックリート投資法人
- 日本プライムリアルティ投資法人
- イオンリート投資法人
- エスコンジャパンリート投資法人
- REIT投資の実践
- 2020年下半期のREIT投資の前提条件を整理します。
- 各銘柄の投資可否を〇△×の3つに評価分類します。
過去の実績分配金ベースで見た直近（6/12）の利回りと今年の最安値による利回りを表示し、その利回りに魅力があるか、また下半期の実現可能性も加味して〇と△に分けて評価します。
投資可否の判断：
ⅰ）利回りとしての魅力
コロナショック後のREITの利回りは4.73％～7.91％の間で推移して、期間平均が5.64％になるので、下半期の期待利回りは原則として5.5％以上の利回りが確保されることを基準とします。
ⅱ）投資法人の安定性と今後の投資口価格の上昇余地
REIT市場が調整されていく中で、その環境に耐える要素があること、また投資口価格が中長期的に見て上昇余地があること。
ⅲ）下半期のREIT市場で必要とする期待利回りの実現性が見込まれること。
ⅳ）REITにとって今後の資産運用は難しくなるので、資産運用能力が一定度あると見做される投資法人のみを〇と△で抽出。
以上4点の要素を加味して、〇△×の銘柄に選別します。
また〇×評価の銘柄の投資口を保有していた場合の見直しについて考え方を解説します。
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