現在のREIT市場は東証REIT指数が2,100ポイント台に収まる傾向が見られますが、この水準で巡航状態に入ると考えるのは早計です。一方でもう少し下がれば買いのタイミングにもなりますので、2020年は投資家にとって気の抜けない時期だと言えます。
2020年のREIT市場は不確定要素が多いため予測が難しいですが、まずは現状を分析して実態を把握した上で、プラス要因とマイナス要因の考察を測ります。
投資家の皆様が投資のパフォーマンスをチェックして、継続して保有すべき否かの選別に役立つ情報を提供します。
また直近で感染拡大が続く新型コロナウイルスによるREITや不動産環境への影響についても言及します。
この機会に投資ポートフォリオを見直して、長期保有に耐えられるようなREIT投資再構築の参考になればと思います。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. REIT市場の実態把握と現状分析
   
   REIT市場での取引はどうなっているのか、現状相場の過熱度はどの程度なのかをデータ分析によって解説します。
   
   (1) 現在のREIT市場の状態把握
   ・相場の過熱感を測る
   複数のデータを使って、現在のREIT相場の状態を多角的に診断します。
   ・分配金利回りで相場の実態を把握する
   東証REIT指数は容易に入手出来る便利な指標ですが、REIT投資を行うには投資口価格動向を示す東証REIT指数だけでは不十分です。 そこで分配金利回りを算出して現状分析を行います。
   
   「分配金利回りの形成根拠となっている米国債利回りの動向」
   米国金利はREIT市場の相場の変動要因なので、米国の金利動向の予測と解説を行います。
   
   ・今年の外部成長と増資の実態
   年明けから増資が頻発していますので、増資の見方について解説します。
   
   (2) 2020年のREIT市場の予測
   現在の相場は何処まで続くのか、それとも調整が訪れるのかは、相場観として必要です。
   米中貿易摩擦・中東情勢・オリンピック開催等の不確定要素が多く、今年の予測は難しくなっていますが、それぞれのプラス要因とマイナス要因を予測します。
   更には新型コロナウイルスの感染拡大が懸念されていますが、REITや不動産環境への影響について言及します。
   
   (3) 投資用途別に見た今後の動向
   投資家にとっては不動産用途別に見た賃貸市場動向の概観を把握しておく必要があります。REITが投資しているセクター（オフィスビル、商業施設、賃貸住宅、物流倉庫、宿泊施設）別に見た現在のパフォーマンス状況と今後の動向について解説します。
   
   
   
2. REIT業界の動向
   
   (1) 投資法人間の分配金競争
   低金利と金融超緩和の中で、REIT銘柄の一部では分配金競争が起きていますが、ケースによっては財務内容の悪化を引き起こし、長期投資家にとって好ましくない内容にもなっています。 そこで分配金競争の実態と問題点を解説します。
   
   (2) 今後の日本の金融環境の見通し
   REITの収益に大きな影響を与える金融緩和政策と低金利がいつまで続くのかはREIT投資にとっては重要な視点です。直近のREITの営業外収益状況を踏まえて今後の見通しについて解説します。
   
   (3) 資産運用会社の動向
   同スポンサー系列の投資法人の合併が続いています。今後の合併可能性の検証と、10年スパンで見た投資法人の存続可能性の診断を行います。
   
   
   
3. 個別銘柄の分析
   
   （1）東証REIT指数と個別銘柄の投資口価格の相関関係
   個別銘柄の投資口価格は、東証REIT指数の動きに連動している銘柄と、連動していない銘柄が混在しています。個別銘柄の投資口価格 と東証REIT指数との相関指数を示し、その背景をを解説します（市場での取引の実態に迫ります）。
   
   (2) 個別銘柄の保有資産と資産運用能力の定性的分析
   REIT投資の重要ポイントである資産運用能力は、保有資産の内容や財務内容に端的に反映されます。これらのデータを使って資産運用会社の実力を客観的に判断します。
   
   (3) 今回は商業施設系5銘柄の比較分析を行います
   ・日本リテールファンド投資法人
   ・フロンティア不動産投資法人
   ・イオンリート投資法人
   ・ケネディクス商業リート投資法人
   ・エスコンジャパンリート投資法人
   
   
   
4. REIT投資の実践
   
   2020年の相場変動を予測し、どのような状況が投資のタイミングなのか、そして保有投資口の入替はどうするのか等、投資に実践的な内容を解説します。
   
   （1）投資のタイミング
   東証REITＴ指数がどの水準になれば買いなのか、また個別銘柄の分配金利回 り（平均値）の程度によって投資態様の強弱が異なりますので、この2点について解説します。
   
   （2）保有投資口の入替の為の売却
   相場水準が高い局面では保有投資口の売却のチャンスでもありますが、REIT投資では相場観の見通し、見切り銘柄の選別が必要になります。そこで選別基準による見切り銘柄を解説します。
   なお本項目は、前項3-(2）の資産運用能力の評価も適用し、具体的な銘柄 を取り上げて解説します。
   
   (3) 保有している投資口のパフォーマンス検証による保有・売却の判断
   皆様が保有している投資口がどの程度の成績を収めているのかをチェックし将来的な保有・売却・入替の参考となる解説を行います。