2018年は、日を追う毎に投資環境が不透明になっており、米国が仕掛けた高関税による米中貿易紛争や、対EUへの輸入制限などによって、グローバル経済環境は大きな影響を受けています。
米国の貿易政策の背景には政治的要素が大きく絡んでいる為に、経済的視点からでは先が見通せませんので、2018年後半の投資環境の予測は証券・金融関係では守備範囲外になっています。
このような時代の予測は難しくなっていますが、REITに限定すれば予測が可能です。
そこで今回は、REIT市場への変動要素を考察し、その影響度を測るとともに、REITの原点に戻った客観的評価を加えることによって、時節に合致したREIT投資の組み立てに資する解説を行います。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. グローバル経済環境の変化と2018年下半期のREIT市場の見通し
   
   米国の安全保障を理由とした高関税政策の行方と今後の方向を独自の解釈で解説します。
   
   1）米国の関税政策の着地点は何処か
   2）日本の政策がどう対応出来るか
   3）最悪のシナリオが到来するのか
   
   等の視点で解説します。
   次に、REIT市場への今後の影響を短期的変動要因と長期的変動要因に切り分けて解説し、2018年下半期のREIT市場動向を予測します。
   
   
2. REIT市場の実態把握
   
   1）既にREIT市場にも前項の影響が出ていますので、これをデータ分析を通じて具体的にどのような影響が出ているのかを解説します。
   
   2）2018年のREIT市場は、明らかに過去とは異なった動きになっているので、どのような変化になっているのかをデータを使って解説します。
   
   3）REIT市場動向を東証REIT指数だけで見ていては、REIT投資は組立てられませんので、以下のオリジナルデータを使ってREIT市場の実態を解説します。
   
   �@上場銘柄の平均分配金利回り（予想分配金／投資口価格）による市場動向の解説
   市場動向を時価総額の加重平均の掛かった東証REIT指数で見た場合と、補正を行っていない分配金利回りで見た場合の相異等について解説します。
   �A銘柄毎の個別の投資口価格の動きをフォーカスする
   REIT市場での日次の取引を投資口価格と出来高データによって分析すると、取引の特異日がある事や、銘柄によっては不合理な取引も散見されます。これらから市場での投資家取引の実態に迫ります。
   
   
3. REIT業界の動向
   
   1）REITの物件取得動向からみる不動産市場の見通し
   REITは不動産取引市場では最大の買い手であり、年間1兆円以上の不動産を恒常的に取得する主体です。
   従ってREITの物件取得状況は不動産市場を左右しますので、REITのデータから今後の不動産取引市場の変化を予測します。
   
   2）新規上場銘柄について
   7月に上場するタカラレーベン不動産投資法人の評価を中心にした解説を行います。
   
   3）投資マネーの動きについて
   REIT市場には通常の取引以外に日銀の買入資金が流れ込んでいますので、この規模と影響について解説します。またこの他にも新たなマネーの流入があるのかについても考察します。
   
   
4. 個別銘柄の分析
   
   1）個別の銘柄の保有資産と資産運用能力の定性的分析
   不透明な状況では、REITの原点に戻って改めて個別銘柄を見直す必要があります。
   REIT投資の投資判断では、個々の投資法人の実力診断が必須ですので、保有資産と資産運用能力のレベルの定性的分析による解説を行います。
   
   2）銘柄別の投資判断に活用出来る各種データ分析の解説
   投資法人の現状を把握するデータや指標は各種ありますが、ここでは投資家の投資判断に活用出来るオリジナルデータを中心にして解説します。
   
   
5. REIT投資の実践
   
   ここまでの分析を活用して、これからのREIT投資の実践的手法について解説します。
   
   1）長期スタンスの投資手法
   REIT投資を長期で組み立てるには、REIT相場を変動させる要素の抽出が必要になりますので、米国の長期金利の予測とREIT市場の投資家構造の変化の考察が欠かせません。
   今回はこれらの予測に基づいた具体的長期投資手法を解説します。
   
   �@ 銘柄の実力度と利回りによって抽出する手堅い投資手法
   �A 実力度は中程度ながら比較的高い利回りを出す銘柄を選別する投資手法
   �B 不透明な状況で安全第一とする投資手法
   
   2）個別銘柄の投資口価格動向から見た取引手法
   REIT市場の取引を詳細にみると、銘柄によっては特異な取引が行われている形跡がありますので、これらを利用した投資手法が成り立つのかを含めて解説します。
   
   �@ 個別銘柄の投資口価格の動きの特徴を把握すると、どのような投資が可能か
   �A 恣意的な取引が散見される銘柄に対する対応方法