株式市場では日経平均が上昇基調になっていますが、一方のREIT市場はやや複雑な動きになっています。これはREIT市場の熟成が進んで独自の相場の動きを示すようになったからだとも言えますが、それだけに市場の状態や相場の流れ、その背景を考察して客観的に把握する必要があります。
既にREIT市場は単純な相場観だけで見るような投資商品ではなくなっていますので、メディア等では適切な解説は難しくなっていますから、REIT投資を始めたり継続する場合には投資家独自で情報を収集する努力が欠かせません。
REITの個別銘柄の市場評価は今までのヒストリーと機関投資家中心の見方によって作られていますから、詳細にみるとバランスが取れていない面もあります。
そこで今回は、REITの相場動向を詳細に解説するとともに、個別銘柄の現状の市場評価の盲点を探すことで、新たなREIT投資を組み立てる方法にも言及します。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. データ分析による現在のREIT市場の変化
   
   2017年の年間のREIT市場の実態と変化を、オリジナルデータを使って解説します。
   
   �@ 東証REIT指数で見るREIT市場の動向分析
   マクロ指標である東証REIT指数は、市場を概観するには有効な指標ですので、東証REIT指数を使い、他の関連指標との関係で、REIT市場動向の概略を把握します。
   
   �A REITの分配金利回りの推移と分析
   相場動向をより詳細に見るために、分配金利回りの推移を使って、どの指標との関連性が高いかを把握し、利回り形成根拠を明らかにするとともに、REIT市場の取引の実態を解説します。
   
   �B REIT市場の取引実態からみた相場の流れ
   REIT市場の取引データを使って、投資家別の動きを分析し、2017年の投資家別の投資態様はどのようであったかを探り、現在の相場形成の要因を解説します。
   
   �C 分配金の動向
   上場全銘柄を横断的に比較出来るよう、見做し投資口価格を50万円/口に統一した補正分配金データを見ることで、REITがどのようなパフォーマンスを出しているのか解説するとともに、個別銘柄の市場評価の実態を解説します。
   
   
2. 2018年のREITの動向
   
   2017年のREIT市場の動きは明らかに過去とは異なっていますが、それは個人投資家の動きが一つの要因になっています。REIT市場での個人投資家は、機関投資家や証券会社の見方とは一線を画した投資態様を示していて、それがREIT市場の厚味と面白さにも繋がっています。
   そこで、個人投資家にとって2018年に留意すべき項目と相場動向について解説します。
   
   �@ 2018年は海外資金の流れが変動要因になりそう
   以前から海外投資マネーは日本のREITに流れ込んできていますが、これらはコア投資とも呼ばれる長期投資マネーが主体でしたが、昨年後半からは海外投資マネーの短期投資資金も流れ込んできています。
   短期で動く資金量が増えれば、相場の変動も大きくはなりますので、短期筋の資金の流れに影響を与えそうな要素について解説します。
   
   　a）国際情勢による影響
   北朝鮮問題等の地政学的リスクによって短期資金の流れは変わりますが、2018年の国際政治状勢は更に流動化が進むと予想されますので、どの程度の変動を織り込んでおけば良いのかを解説します。
   
   　b）金利動向との関係
   米国を始めとして金利は上昇傾向にありますから、配当型投資商品のREITはその影響を受けることになります。特に日本のREITの基盤となっている賃貸市場は、米国等の他国とは異なった商慣習と取引契約になっていますから、金利動向には敏感にならざるを得ませんが、海外投資家はこれを十分に理解していないのが実状です。
   そこで個人投資家は冷静に金利動向との関係を理解把握し短期的な動きに惑わされないようにする必要があります。
   
   �A REIT業界の動向
   REIT業界で起こっている事象と資産運用動向について解説します。
   
   　a）物件取得動向
   現在はREITにとって物件取得は容易ではありません。それは不動産価格が高いことで、必要とする収益利回りが確保できない為ですが、銘柄によっては資産規模拡大を急ぐあまりに、ポートフォリオ利回りを下げ るような取得も散見され、また利回りを確保するために質の劣った物件を取得する動きもあります。
   そこで、このようなREITの外部成長の見方について解説します。
   
   　b）合併について
   ケネディクス・レジデンシャル投資法人とジャパン・シニアリビング投資法人、積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人の合併がそれぞれ発表されました。果たして今後もこのような吸収合併の動きが続くのか、 また被合併の投資法人の投資口価格はどのようになるのかを解説致します。
   
   　c）新規上場動向について
   CREロジスティクスファンド投資法人とザイマックス・リート投資法人の上場が発表されました。これらの新規上場組はどのような考え方と戦略を持っているのかを解説し、今後の新規上場動向についても予想します。
   
   　d）自己投資口取得について
   2017年7月にインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人がREIT初となる自己投資口取得を行いました。 その後も日本リテールファンド投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人、いち ごホテルリート投資法人と続いていて、その他の銘柄も自己投資口取得を検討しています。このような自己投資口取得について投資家はどのように見れば良いのかを解説します。
   
   �B 投資マネーの流れについて
   国内投資マネーの動きは単純ではありませんし、特に個人の資金の流れが相場の帰趨を左右しますので、改めてREIT市場の概要を数値で見て、今後の動向について予測します。
   
   
   
3. 個別銘柄の動向分析
   
   現在の個々の銘柄が市場からどのような評価を受けているのかを客観的に把握する為に、投資口価格倍率によって1位〜59位のランキングを作り、このランクの形成根拠は何かをデータで示します。
   次にこの評価の合理性について検証し、盲点があるのかを解説し、個人投資家独自の視点を構築する一助とし、2018年のREIT投資の組み立ての参考データとして解説します。
   
   
   
4. REIT投資の実践
   
   2018年も昨年同様に投資口価格は一定の幅で変動すると予想されますから、個人にとってREIT投資のチャンスが続きます。
   そこで、ここまでの解説とデータを基にした実践的投資手法について述べます。
   
   �@ 長期投資スタンスでの投資手法
   東証REIT指数が1,600ポイント前半にある時は、長期投資にとってもチャンスになりますので、具体的な銘柄選別手法について解説します。
   
   �A 短期投資スタンスでの投資手法
   REITは本来長期投資商品ですが、今の相場動向であれば小幅な売買益を積み上げる手法も成り立つますので、その手法について解説します。
   
   �B 投資家の見方の違いを利用した穴的投資の可能性
   REIT市場は異なった視点を持った投資家が混在していますし、日本のREITの理解度が低いままに、流れ込んでくる海外マネーもありますから、これらの隘路を突いた投資が成り立つのかを検証します。