東証REIT指数が3月中旬から1,700ポイント台で推移しています。指数を見ると調整局面にありますが、最早指数だけでJ-REIT市場の趨勢を測るのは難しくなっています。
一方、国際情勢に株式市場が敏感に反応していて、その影響がREITにも及ぶ等、マクロでもミクロでも詳細な分析なくてしてはREITの動向が分からなくなっています。
今回のセミナーは、緩やかな調整局面にあるREIT市場の実態を分析解説するとともに、投資家が今後の投資に必要な戦略・戦術を解説します。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. データ分析によるREIT市場の実態と解説（現在のREIT市場の実態把握）
   
   1)　REITの予想分配金利回りの現状把握
   直近の全銘柄予想分配金利回りは4.5％/年超に上昇していますが、昨年12月の投資家セミナー時点では4.1％でしたから、半年で約10％の利回り上昇（投資口価格は下落）になっています。
   そこでこの利回りは何によって動いているのかを解説します。
   
   2) REIT市場の取引実態からみた相場の流れ
   東証REIT指数だけでなく、各銘柄の予想分配金利回りのデータを用いて投資口価格の動きを分析することで、現在の調整局面での投資家別の投資態様を探り、どのような取引によって現在の相場が形成されているのかを解説します。
   
   3) 分配金の動向
   各銘柄の実績分配金のデータから投資法人の業績推移を把握した上で、更に今後の分配金について賃料動向等を踏まえて解説し、銘柄の個別判断の材料とします。
   
   
2. 今後のREITの動向（これからのREITの潮流）
   2017年下半期の動向を予測するには、REIT相場に影響を与える因子を個別に見る必要があります。
   
   1) 国際情勢による影響
   国際情勢に株式市場が反応することで、REIT市場にも影響が及びますので、今後のREIT投資はどの程度の変動を織り込めば良いのかを解説します。
   
   2) 金利動向との関係
   日銀のゼロ金利政策は2017年も継続すると考えられますが、既にREITの利回りの根拠になっていません。
   一方、昨年から指摘してきたように、米国金利が基準になって日本のREITの利回りが形成されるようになっていますので、この見通しについて解説します。
   
   3) REIT業界の動向
   REIT業界で起こっている事象をトピック的に解説します。
   
   ・合併の動向
   一昨年から投資法人の合併や資産運用会社の合併が続いていますので、この流れについて解説します。
   
   ・新規上場の動向
   2017年の新規上場は1銘柄に留まっていますので、今後の動向について解説します。
   
   
3. 個別銘柄の動向分析（個別銘柄の現状分析）
   投資口価格ランキングデータによって個別銘柄の動向を分析して、REIT市場における個別銘柄の動きを解説します。
   これを見ることによって、銘柄選別の基礎データになりますので、今後の投資にご活用下さい。
   
   
4. REIT投資の実践（上記1〜3に基づいた今後のREIT投資手法）
   平均分配金利回りが4.5％を超える水準に達したことで、個人投資家のターゲット圏に入りつつあります。
   また本来であればNISAのような長期投資にとっても十分にターゲットになるはずです。NISA投資家にはREITに直接投資をする程の知見がなさそうなので、NISA資金の流入が大きくなるとは思えませんが、それでも分配金利回りの高さに注目して少しずつ資金が流れ込んでくると予想されます。
   そこで今回は、より長期的な視点でREIT投資を行うポイントについて解説します。
   
   1) 投資リスクとリターンをバランスさせた投資（バランス投資）
   
   2) 多少の投資リスクを取っても高リターンを狙う投資（アクティブ投資）
   
   3) 投資リスクを小さくして確実なリターンを狙う投資（パッシブ投資）