2017年は国際情勢が不透明になり、世界のパワーバランスが変わる可能性があります。 それによって経済が揺れ動くのは確実で、投資市場にも大きな影響を与えそうですが、 日本は政治的に安定していることで、ややもすれば世界の動きの変化に鈍感になるとも言えます。
こうなると株式投資のように短期投資でキャピタルゲイン狙いの投資はますます難しくなりそうですが、REITのような配当型長期保有投資商品は、その商品特性に見合った見方が必要になります。
但し、マクロ経済の変化や株式市場の変動によって、短期的にはREIT相場も揺れ動くと考えられるので、しっかりとした長期の視点を持ちつつ、短期的な変動を冷静に見る投資態様が求められます。
そこで今回は、REITの商品特性から見た2017年の動きの解説と投資態様にスポットを当てた解説を行います。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. REITとはどのような投資商品なのか
   
   改めてREITという投資商品の特徴を解説します。
   既にREIT投資を行っている方も、株式投資の見方と混同している面がありますので、REIT投資で誤解されやすい点を解説します。
   
   
2. データで見るREIT市場の実態
   
   REIT市場での月間取引は2兆円前後で推移していて、投資市場の取引参加者も常連化しているために、その投資態様を投資家別にみるとかなり明確な特徴を持っています。
   従ってこれらの取引をデータで分析することで、REIT市場の実態を把握することが出来ます。
   
   �@REIT相場のマクロの動きを見る
   東証REIT指数が作られた2003年4月から今日までの動きを俯瞰し、REIT相場の変動要素を確認します。
   
   �A REIT市場での投資家別の動きを見る
   過去3ヶ年投資家別の売買動向を見ながら、どの投資家がどのような取引をしているのかを解説します。
   
   以上からREIT市場での取引実態を把握して、REIT相場が実際にどのような取引によって形成されているのかを理解します。
   
   
3. REITの投資口価格ランキング
   
   REIT市場は、外国法人、証券会社（自己取引）、国内個人、金融機関、投資信託の5者の市場取引が95％程度を占めています。
   従ってこの5者の見方によってREIT市場での投資口価格が決まっていますので、銘柄別の投資口価格ランキングを表示するとともに、この根拠に使われているデータを抽出します。
   これを知ることで、機関投資家を含めた投資家の銘柄良否の判断要素を知ることが出来るのと、投資家別の差異が明確になりますので、REIT投資では外せないポイントになります。
   
   
4. 今後のREIT市場の動向
   
   1章〜3章までの解説を踏まえて、2017年のREIT市場の動向を予測します。
   
   �@ 金利の動向と東証REIT指数の水準
   過去のREITの配当率は長期金利に準拠して決まる傾向になっていますので、今後の金融環境の変化によってREIT相場がどのような動きになるのかを解説します。
   
   �A 銘柄選別動向等の市場淘汰の方向
   REITは既に淘汰の時代に入っていますので、2017年以降の銘柄の趨勢がどのようになるのかを解説します。
   
   �B REITの資産運用の対応力（資産運用会社の対応能力）
   従来からREIT投資の最大の判断ポイントは、資産運用会社の資産運用能力 だと言われていますが、これを投資家が判別することは困難だと言えます。
   そこで今回は、私から見た銘柄別資産運用能力の評価を行い、投資に反映出来る解説を行います。
   
   
5. REIT投資の実践
   
   今回の解説を踏まえて、2017年のREIT投資はどのように組み立てる必要があるのかを解説します。
   
   �@ 金利環境の変化を考慮した投資態様
   日本のゼロ金利政策は2017年も継続すると考えられますが、一方で米国の長期金利は2.5％前後での推移が予想されますので、REIT市場での最大の取引シェアを持つ外国法人の取引には影響を与えると考えられます。
   そこで具体的にどの銘柄への影響があるのかを主要投資家別の投資口保有比率データを使って抽出します。
   
   �A REIT投資のパフォーマンスチェック
   既にREIT投資を行っている方は、自分の投資がどの程度の成績になっているかを知る必要がありますので、パフォーマンスをチェック出来るデータを使って 改善すべき投資手法について解説します。