1月末に日銀のマイナス金利政策が発表され、東証REIT指数は一挙に上昇基調に転じ、直近では1,900ポイント前後の水準にあります。この相場は更に上昇するのか、もしくは近いうちに調整するのか、投資家は相場観を持つことが必要です。
これを考えるには、REITの期待利回りの水準とその根拠となっている指標を考え直す必要があります。それによって今後の相場を予測し、日銀のマイナス金利政策による影響を考察しなくてはなりません。
今回はマイナス金利政策を掘り下げ、REITは影響をどのように受けるのか、またREIT取引市場での投資実態等から海外資金の動きがどうなるのかを踏まえて、今後のREIT投資に反映するポイントを解説します。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. 日銀のマイナス金利政策とは
   
   マイナス金利によってREITの指標が揺らいでいますが、長期国債がマイナス金利になった事で、REITの上昇余地が大きくなったという考え方もあります。 そこでマイナス金利政策について考察します。
   
   �@ マイナス金利政策の効果と目的
   �A REIT市場に与えた効果と不動産価格への影響
   �B 期間限定のマイナス金利解除後の状況予測
   
   
2. 新規上場銘柄の動向
   
   2015年は5銘柄の新規上場があり、今年も既に2銘柄が上場しました。
   これらのIPO価格と上場後の市場価格を比べると、そろそろ機械的なIPO投資も限界にきている感もありますので、新規銘柄の判別ポイントと今後のIPOへの対応について解説します。
   
   
3. REITの投資家動向分析
   
   投資家別の取引実態がどのようになっているのか、そしてその取引の背景は何かをREIT市場の取引データによって分析します。
   
   �@投資家別売買動向による分析
   �A投資家別取引口数・金額・単価による分析
   
   これらの分析によって2016年の相場はどの投資主体によって作られているのかを解説します。
   
   
4. 2016年下半期以降の予測
   
   2016年は考慮すべき要素が多くなっていることと、日銀の金融政策の出口についても論じられるようになると思いますので、下半期の予測は重要になります。
   そこで以下のケースに分けて2016年の展開予想を解説します。
   
   ケース1： 現状のマイナス金利の幅で年内も続いた場合のREIT市場の動向
   
   ケース2： 更にマイナス金利幅が拡大した場合のREIT市場の動向
   
   
5. 個別銘柄の投資口格差分析（銘柄別市場評価の検証）
   
   REIT市場での投資口価格を見ると、銘柄によって価格差がかなり拡大しています。
   そこで、個別銘柄毎の投資口価格の水準をチェックしながら、その背景と理由を考察しつつ、これらの市場評価の修正余地や盲点を探ります。
   
   
6. REIT投資の実践
   
   今は2016年下半期と2017年以降も踏まえた投資スタンスが必要となります。
   東証REIT指数が1,900ポイントを超えた水準はほぼ限界と思いますので、この水準では手を出し難くなっています。
   一方、どの相場が買いのタイミングなのか、そしてその理由は何かを解説し、選別要素によって個別銘柄を絞り込んでいきます。