2012年は、都内のオフィスビルの大量供給が予想されており、その影響が懸念され、所謂“オフィスビル2012年問題”が指摘されていますが、現段階ではどの程度の影響になるのかは明確ではありません。
しかし、REITにとっては、これを単なる現象として捉えるのではなく、今後の運用戦略の修正を図る事をも視野に入れることが、本質的な解決策になる可能性があります。
こうなると、不動産の運用戦略を根本から見直す必要が出てきますので、今回は、REITを含めた不動産ファンドのポートフォリオ及び財務戦略の新基準について考察します。

講師は、REITアナリスト　山崎成人。

1. REIT・不動産ファンドを投資商品として捉えた場合、どのような視点で評価されるべきか
   
   �@　投資家から見たREITの総合収益の考察
   銘柄別のパフォーマンスを総合収益で比較することで、本来の投資判断に資する必要がある。分かり易い基準で相互比較し、合理的な評価の材料とする。
   
   �A　不動産ファンドのパフォーマンスの考え方の新基準
   不動産ファンドのパフォーマンスを、従来のようにキャピタルゲインを主とした誤認を誘うような見方から離れ、客観的に見るにはどういう見方が必要なのかを考察する。
   
   
2. オフィスビル2012年問題の考察
   
   �@　前回大量供給があった2003年の考察から、2012年問題を考える。
   2003年のREIT保有のオフィスビルがどのような動きを示したのかを過去のデータから見て、今回の2012年問題の影響を予測する。
   
   �A　オフィスビル市場が過去の循環変動から離れ、構造的な変化を示した場合の対応。
   循環変動として捉えれば希望的観測も成り立つが、構造的変化を示す予兆であった場合、投資用途としてオフィスビルを原点から考え直す必要が生じる。
   
   
3. ポートフォリオの考え方の転換
   
   �@　資産価値偏重のポートフォリオの問題点
   資産価値を偏重した場合の問題点は何か、そしてその考え方が今後も通用するのか考える。
   
   �A時代に即した不動産ポートフォリオを考察する。
   不動産ポートフォリオを論理的に考察し、セクター別の特徴を踏まえた新たな考え方でポートフォリオを再構築する。
   
   �B単一用途と複合用途の投資による運用戦略の違いをどう考えるか。
   ポートフォリオの性格の違いによる運用戦略はどうあるべきかを具体的銘柄を例に挙げて考察する。
   
   
4. これからの財務戦略の考え方
   
   �@不動産運用における財務戦略の重要性
   国際会計基準への移行を視野に入れて不動産の財務戦略を見直すと、どの指標を改善すれば良いのか、またどのようなバランスを目指すのかを考察する。
   
   �A財務戦略の新基準を考える
   これからの不動産の財務戦略のあり方を、財務指標ごとに数値分析を行い再構築するとどういう方向に進むのかを、REITとデベロッパーの財務で比較考察する。
   
   
5. これからのREIT事業を考える
   
   これからREITに参入するにはどのような組み立てが必要か。
   2012年は新規上場予定があるので、これからREITに参入するには、どういう点に配慮し、どのような組立をするのが良いのかを、過去10年の推移から考察する。